Borettslag eller sameie: forskjellene som faktisk endrer styrets arbeid

En erfaren styreleder flyttet fra et borettslag til et sameie og foreslo på det første årsmøtet at vedtektene skulle kreve to tredjedels flertall for kostnader over 200 000 kroner.

Forslaget kunne ikke vedtas. Eierseksjonsloven forbyr uttrykkelig at vedtektene setter strengere flertallskrav enn loven. I borettslaget hun kom fra, var akkurat den bestemmelsen fullt lovlig.

Spørsmålet borettslag eller sameie er ikke bare et spørsmål om hva som står på skjøtet. Det endrer hvem som eier hva, hvem som bestemmer, og hva vedtektene kan brukes til.

1. Hvem eier bygningen

Dette er forskjellen alt annet henger på.

I et borettslag eier laget eiendommen. Andelseieren eier en andel i laget, og andelen gir borett til en bestemt bolig. Bygningen er lagets.

I et eierseksjonssameie eier seksjonseieren sin egen bruksenhet som fast eiendom. Fellesarealene eies i sameie mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.

Praktisk konsekvens for styret: i borettslaget er laget «eier» også for det som er inne i leiligheten. I sameiet er det seksjonseieren.

2. Brannsikkerhet havner ulike steder

Forskjellen over får et konkret utslag som mange bommer på.

Forskrift om brannforebygging § 7 legger plikten til å sørge for røykvarslere og slokkeutstyr i boliger på eieren. I et borettslag er det laget, altså styret, også for utstyret inne i den enkelte leilighet. I et sameie er det seksjonseieren selv for sin egen bruksenhet, mens sameiet har plikten for fellesarealene.

Det betyr at et styre i borettslag som antar at røykvarslere er beboerens sak, har misforstått sin egen plikt. Vi går gjennom dette i Brannkontroll i fellesarealer.

3. Felleskostnadene fordeles etter ulik nøkkel

Her er lovtekstene tydelige og ulike.

Burettslagslova § 5-19 første ledd:

«Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen.»

Eierseksjonsloven § 29 første ledd:

«Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.»

Borettslaget fordeler altså etter verdiforhold eller etter det som ble bestemt i byggeplanen, mens sameiet fordeler etter sameiebrøken. Begge lovene åpner for fordeling etter nytte eller forbruk når særlige grunner taler for det. Burettslagslova sier at visse kostnader da «skal» fordeles slik, eierseksjonsloven at de «kan».

Konsekvensen er at en fordelingsnøkkel som er riktig i det ene, kan være direkte i strid med loven i det andre. Fordelingen er beskrevet nærmere i Fellesutgifter: hvordan beregne og fordele riktig.

4. Hvem som setter månedsbeløpet

I borettslaget er svaret entydig. Etter § 5-19 tredje ledd skal styret fastsette hvor mye hver andelseier skal betale hver måned.

I sameiet er det mer åpent. Etter § 29 tredje ledd betaler seksjonseieren et akontobeløp «som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret».

For et sameiestyre betyr det at myndigheten kan ligge hos årsmøtet, avhengig av hva som er praksis og hva vedtektene sier. Sjekk det før dere endrer beløpet, framfor å anta at styret har det samme håndtaket som i et borettslag.

5. Hva vedtektene har lov til å bestemme

Dette er forskjellen fra innledningen, og den er verdt å lese ordrett.

Burettslagslova § 7-11 første ledd, om flertallskrav:

«Det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene.»

Eierseksjonsloven § 49 første ledd:

«Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.»

Et borettslag kan altså skru til flertallskravene i vedtektene. Et sameie kan ikke. Vedtektsendring krever to tredjedeler i begge, jf. brl § 7-11 tredje ledd og esl § 27 annet ledd.

Eierseksjonsloven har til gjengjeld en uttrykkelig liste i § 51 over beslutninger som krever at alle seksjonseiere sier seg enige, blant annet salg av vesentlige deler av eiendommen, oppløsning, tiltak som vesentlig endrer sameiets karakter, og tiltak som går ut over bo- eller bruksinteressene. Burettslagslova løser tilsvarende spørsmål gjennom kravet om samtykke fra generalforsamlingen i § 8-9 og gjennom vedtektene.

6. Hvem som kan eie

Eierseksjonsloven § 23 setter en grense: ingen kan erverve en boligseksjon hvis det fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i sameiet.

Borettslag har strengere og mer detaljerte regler om hvem som kan eie andel, med egne unntak i § 4-2 for stat, fylkeskommune, kommune og enkelte selskaper og stiftelser, som til sammen kan eie minst én og opp til ti prosent av boligene i lag med fem eller flere andeler.

For styret er dette sjelden dagligdags, men det dukker opp ved arv, ved utleiespørsmål og når noen vil kjøpe naboleiligheten.

Et regneeksempel. I et borettslag med 24 andeler er ti prosent 2,4, og siden en andel ikke kan eies i brøkdeler, er grensen to andeler for kommunen eller stiftelsen som vil inn. I et sameie på samme størrelse er svaret også to, men det tallet følger ikke størrelsen. Grensen i § 23 er to boligseksjoner enten sameiet har seks seksjoner eller seksti.

Oppsummert

	Borettslag	Sameie
Eier bygningen	laget	seksjonseier for egen enhet
Røykvarsler i boligen	lagets plikt	seksjonseiers plikt
Felleskostnader fordeles	verdiforhold, jf. § 5-19	sameiebrøk, jf. § 29
Setter akontobeløp	styret	årsmøtet eller styret
Strengere krav i vedtektene	tillatt, jf. § 7-11	ikke tillatt, jf. § 49
Styrets oppgave i loven	lede virksomheten, § 8-8	vedlikehold, drift og forvaltning, § 57

Det som er likt

Forskjellene over er reelle, men de er færre enn inntrykket mange sitter med. Årsmøte og generalforsamling har samme funksjon, innkallingsfristen er 8 til 20 dager i begge, HMS-plikten etter internkontrollforskriften § 5 gjelder likt, og styret har protokollplikt uavhengig av eierform, jf. brl § 8-7 og esl § 56. Taushetsplikten er derimot ikke lik. Burettslagslova § 13-1 gir styret lovfestet teieplikt om personlige forhold, mens eierseksjonsloven ikke har noen tilsvarende regel. Personopplysninger må likevel behandles etter personvernreglene i begge.

Kommer du fra den ene formen til den andre, er det derfor ikke selve styrearbeidet som må læres på nytt. Det er de seks punktene over.

Hvis dere trenger begge deler

Bovenn Komplett dekker begge eierformer i samme pakke, med de stedene reglene skiller lag markert i modellen framfor å ligge som en fotnote i en veiledning.