Brannkontroll i fellesarealer: hva styret må sjekke selv

Et styremedlem i Solbakken borettslag fikk spørsmål fra brannvesenet under tilsyn: hvem sørger for at det er røykvarsler i hver leilighet?

Svaret var at det gjør beboerne selv. Det var feil. Misforståelsen er blant de vanligste i norske borettslag.

Hvem er «eieren» i forskriftens forstand

Forskrift om brannforebygging legger nesten alle pliktene på eieren av byggverket. I et borettslag eier laget bygningen. Andelseieren eier en andel med borett, ikke bygget.

Det betyr at pliktene i § 4 til § 10 ligger på laget, altså på styret, også for det som skjer inne i den enkelte leilighet.

I et eierseksjonssameie er det motsatt for selve seksjonen. Der eier seksjonseieren sin egen bruksenhet, og pliktene følger den. For fellesarealene er det sameiet som er eier. Denne forskjellen forklarer hvorfor råd hentet fra et sameie ofte ikke passer i et borettslag.

Røykvarslere og slokkeutstyr er lagets ansvar

Dette er den plikten flest bommer på. Forskriften § 7 sier:

«Eieren av boliger og fritidsboliger skal sørge for at byggverkene har brannalarmanlegg eller et tilstrekkelig antall røykvarslere.»

Kravet er konkret. Minst én per etasje. Den skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket.

For slokkeutstyr krever § 7 minst ett av disse i hver bolig:

• formfast brannslange med innvendig diameter på minst 10 mm, fast tilkoblet vannforsyningsnettet
• pulverapparat på minst 6 kg med ABC-pulver
• skum- eller vannapparat på minst 9 liter
• skum- eller vannapparat på minst 6 liter med effektivitetsklasse minst 21A
• annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet

I praksis deler de fleste lag ansvaret slik at laget sørger for at utstyret finnes og fungerer ved innflytting og ved kontroll, mens beboeren tester og bytter batteri i det daglige. Det er en fornuftig arbeidsdeling. Den flytter ikke plikten etter § 7 bort fra laget.

Hva som faktisk skal kontrolleres i fellesarealene

Forskriften § 5 pålegger eieren å kontrollere og vedlikeholde alt som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene av brann. Kontrollen skal avklare om innretningene oppfyller kravene, og om de fungerer hver for seg og sammen med hverandre.

Les det siste en gang til. En brannkontroll i borettslag som bare krysser av for at hvert enkelt utstyr finnes, oppfyller ikke kravet. Dere skal vite at ting virker sammen: at brannalarmen faktisk høres i kjelleren, at dørpumpen lukker branndøren helt igjen, at nødlyset står på når strømmen går.

Ni ting styret bør ha på listen:

1. Branndører i trappeoppgang og kjeller, at de lukker helt og at pumpene virker
2. Røykvarslere eller alarmanlegg i fellesarealer, med faktisk lydtest
3. Nødlys og markeringsskilt i rømningsveier
4. Rømningsveier fri for sykler, barnevogner og lagrede møbler
5. Slokkeutstyr i fellesarealer, med kontrolldato og trykk
6. Brannslanger, at de er tilkoblet og at vannet kommer
7. Loft og kjellerboder, at brannskiller ikke er gjennomhullet av rørføringer
8. Fyringsanlegg, jf. § 6, og at feieren har tilfredsstillende atkomst
9. Ladepunkter og elbilanlegg, med kursbelastning og plassering

Punkt 4 tas oftest på tilsyn. Det er også det eneste på listen som ikke koster penger å rette.

Hvor ofte

Her skuffer forskriften. § 5 sier bare:

«Kontrollens omfang og hyppighet skal være tilpasset sikkerhetsinnretningene og byggverkets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko.»

Det finnes altså ingen lovfestet frekvens for et vanlig boligbygg. Det gir frihet, men også en felle: et styre som ikke har bestemt seg for en frekvens, har i praksis valgt «aldri», og det er den ene tilpasningen som ikke lar seg forsvare ved tilsyn.

En vanlig og forsvarlig struktur for et lite til mellomstort lag er egenkontroll av fellesarealer to ganger i året, årlig kontroll av slokkeutstyr, og gjennomgang av rømningsveier i forbindelse med dugnad. Det viktige er ikke akkurat den frekvensen, men at dere kan forklare hvorfor dere valgte den.

Systematikken og dokumentasjonen

Et borettslag er en virksomhet. Da gjelder § 9, som krever at laget fastsetter mål og iverksetter rutiner for å overholde kravene, for å avdekke og rette mangler ved brannutstyret, og for å avdekke mangler ved selve sikkerhetsarbeidet.

Og § 10 er kort nok til å siteres i sin helhet:

«En virksomhet som eier et byggverk skal dokumentere at virksomhetens plikter etter § 4 til § 9 er oppfylt.»

Kravet er absolutt. Kontroll uten notat teller ikke. Har dere gjennomført kontrollen uten å skrive den ned, har dere ikke oppfylt § 10, og ved tilsyn er det dokumentasjonen som gjelder framfor hva noen husker.

Dette henger tett sammen med internkontrollforskriften § 5, som vi har gått gjennom i HMS i borettslag: dette må styret dokumentere. Risikokartleggingen er beskrevet i Risikokartlegging i praksis.

Hva beboeren faktisk har ansvar for

Beboeren er «bruker» i forskriftens forstand, og § 11 gir fire plikter: bruke bygget i samsvar med brannkravene, unngå unødig risiko og holde rømningsveiene framkommelige, informere eieren om endringer, forfall og skader som kan påvirke brannsikkerheten, og straks gjennomføre ekstraordinære tiltak ved forhold som vesentlig reduserer sikkerheten.

Merk at kravene til systematisk sikkerhetsarbeid og dokumentasjon i § 12 og § 13 gjelder virksomheter som bruker et byggverk. En privat beboer er ikke en virksomhet, så de to paragrafene gjelder ikke ham eller henne.

Praktisk konsekvens for styret: dere kan pålegge beboeren å fjerne barnevognen fra rømningsveien, og dere kan be om å bli varslet om skader. Dere kan ikke skyve dokumentasjonsplikten over på beboeren.

Oppgraderingsplikten som få kjenner til

§ 8 pålegger eieren å oppgradere sikkerhetsnivået slik at det minst tilsvarer byggeforskriften fra 1984. For et lag med bygningsmasse fra 1960- eller 1970-tallet er dette en reell plikt, ikke en anbefaling.

Forskriften demper den selv: oppgraderingsplikten gjelder «så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme». Det er en avveining styret må gjøre og bør skrive ned, framfor å la spørsmålet ligge til noen spør.

Hvis du vil ha det ferdig strukturert

Bovenn HMS har kontrollrutinene, sjekklisten for fellesarealer og dokumentasjonsmalene bygget etter kravene i § 4 til § 10, slik at dokumentasjonen finnes før tilsynet kommer.