Budsjettet for 2027: slik setter styret felleskostnadene

Kassereren i Furulia borettslag sendte regnearket til resten av styret i slutten av oktober. Én linje var markert gult: renter, 1 017 000 kroner. I fjor sto det 972 000.

Ingen hadde tatt opp nye lån. Renta hadde flyttet seg.

Høsten er budsjettsesong av en enkel grunn. Tre av de største postene i et budsjett for borettslag får nye tall i løpet av noen få uker: renta, forsikringspremien og de kommunale avgiftene. Et styre som venter til januar, setter felleskostnadene etter fjorårets tall og får regningen for differansen et halvår senere.

Hvem som bestemmer beløpet

Her skiller eierformene lag, og forskjellen avgjør hvem som faktisk skal gjøre jobben i november.

I borettslaget er det styret. Burettslagslova § 5-19 tredje ledd:

«Styret skal fastsetje kor mykje kvar andelseigar skal betale kvar månad til dekning av felleskostnader.»

Generalforsamlingen skal godkjenne årsregnskapet, jf. § 7-4 andre ledd. Budsjettet er ikke nevnt der. Har vedtektene deres en egen regel om budsjettbehandling, gjelder den.

I sameiet er ordlyden en annen. Eierseksjonsloven § 29 tredje ledd sier at seksjonseieren skal betale «et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret». Myndigheten kan altså ligge hos årsmøtet. Samme ledd har i tillegg en grense som burettslagslova ikke har: akontobeløpet kan bare dekke avsetning til framtidig vedlikehold «dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning».

For et sameiestyre som vil øke vedlikeholdsavsetningen i 2027, betyr det at avsetningen må ha et årsmøtevedtak bak seg. Har årsmøtet vedtatt et bestemt beløp, er det tryggest å la årsmøtet vedta økningen også. Et borettslagsstyre har ingen slik sperre i loven.

Hva med varsel? Ingen av de to lovene setter en frist for hvor lenge før en endring beboerne skal få beskjed. Sjekk vedtektene. Gi beskjed tidlig uansett, for en økning som dukker opp på desemberfakturaen uten forklaring, er den som kommer tilbake som sak på neste generalforsamling.

Renta står på 4,5 prosent, men ikke nødvendigvis lenge

Norges Bank satte styringsrenten opp fra 4,25 til 4,50 prosent på møtet 23. september. I pressemeldingen skriver banken at det vil «trolig være behov for å holde renten oppe en tid fremover», og prognosen ligger «nær dagens nivå i en periode fremover, før den etter hvert avtar noe».

Neste rentebeslutning var varslet til 5. november. Det er dagen før denne artikkelen ble publisert, så sjekk utfallet på norges-bank.no før dere låser tallet.

Lagets lånerente settes av banken, og den står i lånedokumentene eller i varselet banken sender når renta endres, gjerne noen uker etter at Norges Bank har flyttet sin. Har banken allerede varslet ny rente etter september, bruk den. Har den ikke det, er et påslag på 0,25 prosentpoeng i budsjettet et forsvarlig utgangspunkt for et lån med flytende rente.

Hver fjerdedel av et prosentpoeng koster Furulia, med 18 millioner kroner i fellesgjeld, 45 000 kroner i året. Fordelt på 36 boliger er det 104 kroner i måneden.

Prisveksten treffer postene ulikt

SSB publiserte konsumprisindeksen for september 9. oktober. Den viste 3,4 prosent vekst fra september i fjor. Den underliggende prisveksten, KPI-JAE, var 3,0 prosent.

Snittet passer dårlig på alle linjene. Hovedgruppen forsikring og finansielle tjenester steg 7,9 prosent på tolv måneder. Tallet sier lite om akkurat deres premie, men det er en bedre pekepinn enn 3,4. Be forsikringsselskapet om fornyelsestilbudet før budsjettet går til styremøtet, så slipper dere å gjette.

For vaktmester, renhold, forretningsfører og revisor er KPI et rimelig anslag hvis avtalene har prisregulering etter indeksen. Står det noe annet i avtalen, bruk det. Strøm på fellesareal er vanskeligst, og der er fjorårets forbruk ganget med en pris dere tror på, det ærligste dere kan gjøre.

Kommunale avgifter blir vedtatt etter at dere har regnet

Kommunestyret skal vedta årsbudsjettet før årsskiftet, jf. kommuneloven § 14-3. Innstillingen skal etter samme paragraf offentliggjøres minst 14 dager før kommunestyret behandler den.

Det betyr at styret nesten alltid må anslå avgiftene for vann, avløp, renovasjon og feiing før de er vedtatt. Ligger forslaget til nye gebyrsatser i budsjettinnstillingen, er det det beste tallet dere har. Blir vedtaket et annet, justerer dere fra februar. I borettslaget kan styret gjøre den justeringen alene etter § 5-19, mens et sameie der årsmøtet har fastsatt akontobeløpet, må vurdere om endringen krever et nytt vedtak der.

Furulia, linje for linje

Furulia har 36 boliger, en forsikringsverdi på 36 millioner og betaler i dag 6 990 kroner i måneden per bolig.

Post	2026	2027	Forutsetning
Renter	972 000	1 017 000	18 mill. i fellesgjeld, 5,40 → 5,65 %
Avdrag	600 000	600 000	nedbetalingsplanen
Kommunale avgifter	420 000	441 000	styrets anslag, + 5 %
Forsikring	150 000	161 850	+ 7,9 % som SSB-gruppen
Strøm fellesareal	96 000	96 000	uendret
Øvrig drift	480 000	496 320	+ 3,4 % som KPI
Avsetning vedlikehold	300 000	360 000	1 % av forsikringsverdien
Sum	3 018 000	3 172 170

Renta er regnet på saldoen ved årsskiftet. Det gir et litt for høyt tall, fordi avdragene senker saldoen gjennom året, men det er en feil i riktig retning.

Delt på 36 boliger og tolv måneder blir felleskostnaden 7 343 kroner. Økningen er 353 kroner i måneden, eller 5,0 prosent.

Legg merke til hvor økningen kommer fra. Den største enkeltposten er avsetningen, som går opp 60 000 kroner fordi laget går over til én prosent av forsikringsverdien, mens renta står for 45 000 og forsikringen for under 12 000. Hvorfor det er et fornuftig gulv, står i Avsetning til vedlikeholdsfondet.

Det et budsjett ikke viser

Et budsjett i balanse sier at inntektene dekker kostnadene over året. Det sier ingenting om hvilken måned kontoen er lavest. Forsikringen forfaller gjerne samlet, de kommunale avgiftene kommer i terminer, og vedlikeholdet kommer når håndverkeren har tid. Slik setter dere opp de tolv månedene: Likviditetsplanlegging i borettslag.

Budsjettet sier heller ikke hvordan summen skal deles mellom boligene. Det følger av fordelingsnøkkelen, og den er ulik i de to lovene, se Fellesutgifter: hvordan beregne og fordele riktig.

Trenger dere en sjekkliste over hvilke poster som hører med, har forskrift om hvilke kostnader som skal inn i et borettslags driftsbudsjett en liste med tolv punkter. Den gjelder formelt bygge- og finansieringsplanen når et borettslag stiftes, ikke det årlige budsjettet, og den gjelder ikke sameier. Som kontrolliste for om noe er glemt, fungerer den likevel godt for begge.

Rekkefølgen fram mot nyttår

1. Hent rentevarselet fra banken, eller legg inn påslaget hvis banken ikke har sagt noe ennå.
2. Be om fornyelsestilbud fra forsikringsselskapet, og spør hva som skjer med egenandelen.
3. Finn kommunens forslag til gebyrsatser for 2027.
4. Les vedlikeholdsplanen og bestem avsetningen. I sameie: sjekk at årsmøtet har vedtatt avsetning.
5. Vedta beløpet i styremøtet og før det i protokollen.
6. Send beboerne beskjed med begrunnelse, gjerne med tabellen over.

Punkt 6 er det som oftest blir hoppet over. Det er også det som avgjør om 353 kroner i måneden oppleves som en forklart økning eller som en overraskelse.

Hvis dere vil ha budsjettet ferdig satt opp

Bovenn Økonomi har driftsbudsjettet med 13 standardkategorier, avstemt mot forskriften over, sammen med vedlikeholdsplan, likviditetsplan og felleskostnadskalkulator med tre fordelingsnøkler. Tallene dere legger inn i november, er de samme som følger laget gjennom hele 2027.