Stemmetelling og flertallskrav på generalforsamlingen

På generalforsamlingen i april ble et vedtak om utbygging av loftet kjent ugyldig en måned senere. Saksforholdet var enkelt nok. Tjuetre av førti andelseiere stemte for. Det er over halvparten, så styret regnet det som vedtatt. Loven krever to tredjedeler for en slik sak. Et lite stykke matematikk forventet at minst tjuesyv stemte for, og forskjellen kostet laget et halvt års planlegging.

Flertallskrav på generalforsamlingen er ikke kompliserte i seg selv, men de er presise. Denne artikkelen viser hvilke krav som gjelder for hva, både for borettslag og sameier, og hvordan møtelederen bør telle.

Default: vanlig flertall

Hovedregelen er at vedtak fattes med vanlig flertall av de avgitte stemmene. For borettslag står dette i borettslagsloven § 7-11 første ledd. For sameier finner du det i eierseksjonsloven § 49 første ledd.

«Vanlig flertall» betyr mer enn halvparten. Med 40 avgitte stemmer trengs det altså 21 for å vedta. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt etter eierseksjonsloven § 52 tredje ledd, og det betyr at de ikke teller i beregningsgrunnlaget. For borettslag følger samme prinsipp av langvarig praksis.

Vanlig flertall holder for de fleste sakene styret legger frem:

• Godkjenning av årsregnskap
• Godkjenning av budsjett
• Valg av styremedlemmer
• Vanlige driftsvedtak om vedlikehold og økonomi
• Beslutninger om mindre tiltak på fellesarealer

For valg har generalforsamlingen rett til å fastsette på forhånd at den som får flest stemmer regnes som valgt, jf. brl § 7-11 første ledd. Det er nyttig når det er flere kandidater til samme verv.

Når to tredjedeler kreves

Større beslutninger trenger kvalifisert flertall på 2/3 av de avgitte stemmene. Hva som regnes som «større» er forskjellig for borettslag og sameier.

For borettslag:

Vedtektsendringer krever 2/3 av de avgitte stemmene etter brl § 7-11 tredje ledd. Vedtektene kan i seg selv fastsette enda strengere krav for visse endringer.

Styret kan ikke uten 2/3 samtykke fra generalforsamlingen ta vedtak om en rekke større disposisjoner, jf. brl § 8-9. Listen inkluderer:

• Ombygging, påbygging eller andre vesentlige endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning
• Salg eller kjøp av fast eiendom
• Opptak av lån som skal sikres med pant
• Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
• Tiltak som fører med seg økonomisk ansvar på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene

For sameier:

Eierseksjonsloven § 49 lister hva som krever 2/3 av de avgitte stemmene. Listen ligner brl § 8-9, men dekker også:

• Endring av en bruksenhet fra bolig til annet formål eller omvendt
• Reseksjonering og sammenslåing av sameier
• Ombygging som lar bruksenheten brukes som bolig for flere personer enn vanlig

Eierseksjonsloven § 50 har en egen regel for bomiljøtiltak. Hvis tiltaket koster mindre enn 5 % av de årlige felleskostnadene, holder vanlig flertall. Over 5 % kreves 2/3. Det er en pragmatisk avgrensning som lar styret håndtere mindre saker uten å trenge ekstraordinært flertall.

Når alle må være enige

Eierseksjonsloven har en tredje kategori som ikke finnes tilsvarende i borettslagsloven. Etter esl § 51 må alle seksjonseiere si seg uttrykkelig enige for:

• Salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
• Oppløsning av sameiet
• Tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter
• Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelse

Enstemmighet er et høyt krav. I praksis betyr det at én eneste seksjonseier kan stoppe et slikt vedtak. Styret bør tenke seg om før de tar opp saker som krever enstemmighet, fordi sannsynligheten for å lykkes er liten i sameier av en viss størrelse.

For borettslag finnes ingen tilsvarende kategori. Selv oppløsning av borettslag følger andre regler i borettslagsloven, og kvalifisert flertall holder for de fleste store beslutninger.

Slik telles stemmer

Stemmetelling virker enkelt, men det skjer en del feil i praksis. Hovedreglene er:

Én stemme per enhet. I borettslag har hver andelseier én stemme, selv om vedkommende eier flere andeler, jf. brl § 7-10 første ledd. Tilsvarende i rene boligsameier: hver boligseksjon har én stemme etter esl § 52 første ledd.

Stemmer ved fullmakt. En andelseier eller seksjonseier kan møte ved fullmektig, jf. brl § 7-3 første ledd og esl § 46 tredje ledd. I borettslag setter loven en absolutt grense i samme ledd: «Ingen kan vere fullmektig for meir enn ein andelseigar, men der fleire eig ein andel saman, kan dei ha sams fullmektig.» Den grensen kan vedtektene ikke åpne opp, så møtelederen må avvise den som stiller med to fullmakter fra hver sin andel. Eierseksjonsloven har ingen tilsvarende begrensning, og i et sameie kan derfor én person møte med så mange fullmakter vedkommende klarer å samle inn. Vedtektene kan heller ikke sette et tak. Eierseksjonsloven er ufravikelig, jf. esl § 5, og forarbeidene presiserer at «lovens regler går foran enhver annen ordning enten den er fastsatt i vedtekter, ved ordinært flertallsvedtak på årsmøte eller i avtale» (Prop. 39 L (2016–2017), merknaden til § 5). Departementet ble i Prop. 39 L punkt 24.8 uttrykkelig bedt om å åpne for at sameier kunne vedtektsfeste en fullmaktsgrense, og avslo: en slik grense «ville indirekte legge begrensninger på hvor mange stemmer en seksjonseier kan ha på årsmøtet». Et møte som avviser fullmakter under henvisning til en vedtektsbestemmelse, risikerer derfor at vedtakene blir ugyldige fordi lovlig avgitte stemmer ble holdt utenfor. Loven stiller ingen formkrav til fullmakten, men skriftlig og signert fullmakt som legges fram før avstemningen er det som gjør opptellingen etterprøvbar i ettertid. Den kan kalles tilbake når som helst.

Habilitet. Etter brl § 7-10 annet ledd og esl § 48 kan ingen stemme om saker som gjelder avtale med seg selv eller nærstående, eller om eget ansvar overfor laget. Reglene gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig. Møtelederen skal observere dette og be inhabile personer avstå fra stemmegivning.

Likt stemmetall. I borettslag avgjøres saker med likt stemmetall ved loddtrekning, jf. brl § 7-11 annet ledd, hvis ikke vedtektene sier noe annet. Tilsvarende i sameier etter esl § 52 tredje ledd.

Sameier med næringsseksjoner. I sameier som ikke bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke vedtektene sier noe annet, jf. esl § 52 første ledd. Det krever uttrykkelig samtykke fra seksjonseierne hvis en slik vedtektsregel skal innføres.

Vedtektsfastsatte krav som er strengere

Her går de to lovene hver sin vei, og forskjellen er lett å trå feil i for et styremedlem som har byttet eierform.

Borettslag kan skru til kravene. Brl § 7-11 første ledd slår fast at «det kan fastsetjast andre fleirtalskrav i vedtektene», og tredje ledd åpner uttrykkelig for at «i vedtektene kan det fastsetjast strengare fleirtalskrav» for vedtektsendringer. Et borettslag kan derfor ha en vedtekt som sier at oppussing av oppgangene krever 3/4 flertall, selv om loven bare krever vanlig flertall for et slikt tiltak.

Sameier kan ikke. Eierseksjonsloven § 49 første ledd sier det motsatte, i klartekst:

«Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.»

En vedtektsbestemmelse i et sameie om at kostnader over 200 000 kroner krever to tredjedeler, er dermed ugyldig, uansett hvor fornuftig den framstår for årsmøtet som vedtar den. Forskjellen henger sammen med flere andre skiller mellom eierformene, som vi har samlet i Borettslag eller sameie.

Møtelederen i et borettslag må derfor lese vedtektene før møtet. Hvis vedtektene har hevet kravet for en sak som ligger på dagsorden, gjelder vedtektens krav.

Vanlige feil

Møteledere og styrer gjør de samme feilene år etter år. Disse er verdt å unngå:

Teller blanke som «mot». Blanke stemmer er ikke avgitt og skal ikke regnes inn i beregningsgrunnlaget. Hvis 40 har stemmerett og 4 stemmer blankt, beregnes flertallet av 36 avgitte, ikke 40.

Glemmer fullmakter ved opptelling. Personer som er fysisk til stede med fullmakt for noen andre, har FLERE stemmer å avgi. Møtelederen må sjekke fullmaktsskjemaer og notere dette før selve avstemningen.

Misforstår 2/3-regelen. To tredjedeler av de AVGITTE stemmene, ikke to tredjedeler av alle stemmeberettigede. Med 40 stemmeberettigede og 36 avgitte stemmer trengs minst 24 ja-stemmer for 2/3, ikke 27.

Tallene under er de samme som i det eksempelet, og de kan byttes ut med møtets egne så snart stemmene er talt opp og blanke er trukket fra.

Tar opp saker som ikke er varslet. Saker utenfor sakslisten kan som hovedregel ikke vedtas. Begge lovene sier det uttrykkelig. Begge åpner også for et unntak ved full enighet, men vilkårene er ulike.

I sameier lyder eierseksjonsloven § 45 slik: «Bortsett fra saker som skal behandles av ordinært årsmøte etter § 44 annet ledd, kan årsmøtet bare ta beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med § 43 fjerde ledd. Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.» Begge vilkårene må være oppfylt. Møtet må være fulltallig, og samtlige må stemme for. Uteblir én seksjonseier, faller unntaket bort, og et skriftlig samtykke fra den som ble hjemme reparerer det ikke.

I borettslag er vilkåret et annet. Brl § 7-8 sier at «generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer». Her er det samtykket loven krever, ikke frammøtet. En andelseier som ikke kommer, kan altså samtykke på forhånd. Til gjengjeld må alle andelseiere i laget si ja, ikke bare de som møtte opp.

De faste sakene står utenfor kravet. Det gjelder begge eierformer. Årsberetning, regnskap og valg av styremedlemmer skal behandles på det ordinære møtet selv om de mangler i innkallingen, jf. esl § 44 annet ledd og brl § 7-8. Det samme gjelder vedtak om å innkalle til et nytt møte for å avgjøre et forslag som ble fremsatt der. Er enigheten usikker, er ny innkalling den trygge veien.

Mangler protokoll. Avstemningen er ikke ferdig før resultatet er protokollført. Protokollen skal vise hvor mange som stemte for, mot, og blankt. Uten dette kan vedtaket utfordres.

Verktøy som regner riktig

Bovenn Årsmøte inneholder en stemme- og quorumsteller i Excel. Du legger inn antall stemmeberettigede og avgitte stemmer, og modellen forteller deg om kravet til vanlig flertall, 2/3 eller 3/4 er oppfylt for de sakene som krever det. Den varsler også hvis quorum ikke er nådd.

Pakken koster 399 kroner og dekker alt det andre du trenger til årsmøtet: forhåndsvarsel, innkalling, fullmaktsskjema, møtelederens dreiebok, stemmesedler, protokollmal, og veiledning som binder det hele sammen. Du eier filene fra dag én.