Stemmetelling og flertallskrav på generalforsamlingen

På generalforsamlingen i april ble et vedtak om utbygging av loftet kjent ugyldig en måned senere. Saksforholdet var enkelt nok. Tjuetre av førti andelseiere stemte for. Det er over halvparten, så styret regnet det som vedtatt. Loven krever to tredjedeler for en slik sak. Et lite stykke matematikk forventet at minst tjuesyv stemte for, og forskjellen kostet laget et halvt års planlegging.

Flertallskrav på generalforsamlingen er ikke kompliserte i seg selv, men de er presise. Denne artikkelen viser hvilke krav som gjelder for hva, både for borettslag og sameier, og hvordan møtelederen bør telle.

Default: vanlig flertall

Hovedregelen er at vedtak fattes med vanlig flertall av de avgitte stemmene. For borettslag står dette i borettslagsloven § 7-11 første ledd. For sameier finner du det i eierseksjonsloven § 49 første ledd.

«Vanlig flertall» betyr mer enn halvparten. Med 40 avgitte stemmer trengs det altså 21 for å vedta. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt etter eierseksjonsloven § 52 tredje ledd, og det betyr at de ikke teller i beregningsgrunnlaget. For borettslag følger samme prinsipp av langvarig praksis.

Vanlig flertall holder for de fleste sakene styret legger frem:

• Godkjenning av årsregnskap
• Godkjenning av budsjett
• Valg av styremedlemmer
• Vanlige driftsvedtak om vedlikehold og økonomi
• Beslutninger om mindre tiltak på fellesarealer

For valg har generalforsamlingen rett til å fastsette på forhånd at den som får flest stemmer regnes som valgt, jf. brl § 7-11 første ledd. Det er nyttig når det er flere kandidater til samme verv.

Når to tredjedeler kreves

Større beslutninger trenger kvalifisert flertall på 2/3 av de avgitte stemmene. Hva som regnes som «større» er forskjellig for borettslag og sameier.

For borettslag:

Vedtektsendringer krever 2/3 av de avgitte stemmene etter brl § 7-11 tredje ledd. Vedtektene kan i seg selv fastsette enda strengere krav for visse endringer.

Styret kan ikke uten 2/3 samtykke fra generalforsamlingen ta vedtak om en rekke større disposisjoner, jf. brl § 8-9. Listen inkluderer:

• Ombygging, påbygging eller andre vesentlige endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning
• Salg eller kjøp av fast eiendom
• Opptak av lån som skal sikres med pant
• Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
• Tiltak som fører med seg økonomisk ansvar på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene

For sameier:

Eierseksjonsloven § 49 lister hva som krever 2/3 av de avgitte stemmene. Listen ligner brl § 8-9, men dekker også:

• Endring av en bruksenhet fra bolig til annet formål eller omvendt
• Reseksjonering og sammenslåing av sameier
• Ombygging som lar bruksenheten brukes som bolig for flere personer enn vanlig

Eierseksjonsloven § 50 har en egen regel for bomiljøtiltak. Hvis tiltaket koster mindre enn 5 % av de årlige felleskostnadene, holder vanlig flertall. Over 5 % kreves 2/3. Det er en pragmatisk avgrensning som lar styret håndtere mindre saker uten å trenge ekstraordinært flertall.

Når alle må være enige

Eierseksjonsloven har en tredje kategori som ikke finnes tilsvarende i borettslagsloven. Etter esl § 51 må alle seksjonseiere si seg uttrykkelig enige for:

• Salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
• Oppløsning av sameiet
• Tiltak som medfører vesentlig endring av sameiets karakter
• Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelse

Enstemmighet er et høyt krav. I praksis betyr det at én eneste seksjonseier kan stoppe et slikt vedtak. Styret bør tenke seg om før de tar opp saker som krever enstemmighet, fordi sannsynligheten for å lykkes er liten i sameier av en viss størrelse.

For borettslag finnes ingen tilsvarende kategori. Selv oppløsning av borettslag følger andre regler i borettslagsloven, og kvalifisert flertall holder for de fleste store beslutninger.

Slik telles stemmer

Stemmetelling virker enkelt, men det skjer en del feil i praksis. Hovedreglene er:

Én stemme per enhet. I borettslag har hver andelseier én stemme, selv om vedkommende eier flere andeler, jf. brl § 7-10 første ledd. Tilsvarende i rene boligsameier: hver boligseksjon har én stemme etter esl § 52 første ledd.

Stemmer ved fullmakt. En andelseier eller seksjonseier kan stemme via fullmektig. Fullmakten må være skriftlig og signert, og den må fremlegges på møtet. En person kan stemme som fullmektig for én annen, men ikke for flere uten at vedtektene tillater det.

Habilitet. Etter brl § 7-10 annet ledd og esl § 52 kan ingen stemme om saker som gjelder avtale med seg selv eller nærstående, eller om eget ansvar overfor laget. Møtelederen skal observere dette og be inhabile personer avstå fra stemmegivning.

Likt stemmetall. I borettslag avgjøres saker med likt stemmetall ved loddtrekning, jf. brl § 7-11 annet ledd, hvis ikke vedtektene sier noe annet. Tilsvarende i sameier etter esl § 52 tredje ledd.

Sameier med næringsseksjoner. I sameier som ikke bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke vedtektene sier noe annet, jf. esl § 52 første ledd. Det krever uttrykkelig samtykke fra seksjonseierne hvis en slik vedtektsregel skal innføres.

Vedtektsfastsatte krav som er strengere

Både borettslagsloven og eierseksjonsloven tillater vedtektene å fastsette strengere flertallskrav enn det loven krever. Eksempel: et borettslag kan ha en vedtekt som sier at oppussing av oppgangene krever 3/4 flertall, selv om loven bare krever vanlig flertall for et slikt tiltak.

Eierseksjonsloven § 49 første ledd presiserer at vedtektene IKKE kan fastsette strengere krav enn det som er fastsatt i loven for de spesifikke tilfellene som listes der. Det er en viktig nyanse: vedtektene kan kreve mer for SAKER SOM IKKE er regulert av loven, men ikke for saker hvor loven allerede har angitt nivået.

Møtelederen må derfor lese vedtektene før møtet. Hvis vedtektene har strengere krav for en sak som ligger på dagsorden, gjelder vedtektens krav.

Vanlige feil

Møteledere og styrer gjør de samme feilene år etter år. Disse er verdt å unngå:

Teller blanke som «mot». Blanke stemmer er ikke avgitt og skal ikke regnes inn i beregningsgrunnlaget. Hvis 40 har stemmerett og 4 stemmer blankt, beregnes flertallet av 36 avgitte, ikke 40.

Glemmer fullmakter ved opptelling. Personer som er fysisk til stede med fullmakt for noen andre, har FLERE stemmer å avgi. Møtelederen må sjekke fullmaktsskjemaer og notere dette før selve avstemningen.

Misforstår 2/3-regelen. To tredjedeler av de AVGITTE stemmene, ikke to tredjedeler av alle stemmeberettigede. Med 40 stemmeberettigede og 36 avgitte stemmer trengs minst 24 ja-stemmer for 2/3, ikke 27.

Tar opp saker som ikke er varslet. Saker som ikke står på sakslisten i innkallingen, kan ikke vedtas. Det er styret som lager sakslisten, og endringer må komme i form av en ekstraordinær generalforsamling med ny innkalling. Dette står ikke direkte i et flertallsregel-paragraf, men er en grunnleggende formregel som mange vedtak strander på.

Mangler protokoll. Avstemningen er ikke ferdig før resultatet er protokollført. Protokollen skal vise hvor mange som stemte for, mot, og blankt. Uten dette kan vedtaket utfordres.

Verktøy som regner riktig

Bovenn Årsmøte inneholder en stemme- og quorumsteller i Excel. Du legger inn antall stemmeberettigede og avgitte stemmer, og modellen forteller deg om kravet til vanlig flertall, 2/3 eller 3/4 er oppfylt for de sakene som krever det. Den varsler også hvis quorum ikke er nådd.

Pakken koster 399 kroner og dekker alt det andre du trenger til årsmøtet: forhåndsvarsel, innkalling, fullmaktsskjema, møtelederens dreiebok, stemmesedler, protokollmal, og veiledning som binder det hele sammen. Du eier filene fra dag én.